01 — Pflicht & Recht

Wer ist eigentlich verpflichtet — Verwalter, WEG oder Eigentümer?

Bei Wohngebäuden gilt die DGUV V3 streng genommen nur dort, wo Beschäftigte arbeiten (Hausmeister, externe Reinigung, Handwerker). Faktisch ziehen Versicherer und Gerichte aber die DGUV V3 / DIN VDE 0105-100 als Sorgfaltsmaßstab für die Verkehrssicherungspflicht nach §§ 823 / 836 BGB heran — die Pflicht zur Prüfung besteht damit faktisch genauso.

100 % gesetzliche Pflicht. Die DGUV V3 ist für jeden Arbeitgeber bindend — Einzelpraxis, MVZ, Klinik. Versäumt heißt: Versicherungsschutz weg, persönliche Haftung an.

Für WEGs ist nach § 27 WEG der Verwalter für die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Für Mietshäuser haftet der Vermieter aus § 535 BGB für mangelfreien Zustand der Allgemeinanlagen. Sondereigentum (also Wohnungs-Innenraum) bleibt Sache des Eigentümers/Mieters.

EMB prüft alle gemeinschaftlich genutzten elektrischen Anlagen in einem Termin: von der Hauptverteilung über Treppenhaus und Tiefgarage bis zur Wallbox und Notbeleuchtung. Sie erhalten ein einziges Prüfprotokoll für jedes Objekt, vorzeigbar bei der Wohngebäudeversicherung und im Eigentümer-Versammlungs-Bericht.

Rechtsgrundlagen für Hausverwaltung

DGUV V3 Hauptvorschrift für elektrische Sicherheit am Arbeitsplatz
BetrSichV Betriebssicherheitsverordnung — Gefährdungsbeurteilung
VDE 0701/0702 Norm für Prüfung ortsveränderlicher Betriebsmittel
VDE 0105-100 Norm für Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen
BGB §§ 535, 823, 836
02 — Geräte & Anlagen

Diese Geräte und Anlagen prüfen wir bei Ihnen

Eine vollständige DGUV V3 Prüfung deckt ortsveränderliche Geräte, ortsfeste Anlagen und Lade-Infrastruktur in einem Termin ab — Sie bekommen ein einziges Prüfprotokoll für alles.

Allgemeinstrom-Verteilung

5 Punkte

Die zentrale Anlage hinter dem Allgemein-Zähler — das eigentliche Herzstück.

  • Allgemeinstrom-Hauptverteilung
  • Etagen- und Kellerverteilungen
  • RCD/FI-Schutzschalter
  • Hausanschlusskasten (Schnittstelle Netzbetreiber)
  • Zähler-Wandlermessung (gewerbl. Einheiten)

Treppenhaus & Außenanlagen

5 Punkte

Hier passieren die meisten Schadensfälle — Beleuchtung, Klingel, Tür.

  • Treppenhausbeleuchtung mit Zeitschalter / BWM
  • Klingelanlage, Sprechanlage, Türöffner
  • Briefkastenbeleuchtung
  • Außenbeleuchtung Hof / Eingang
  • Bewegungsmelder, Hausnummern-Lampen

Tiefgarage & Aufzug

5 Punkte

Erschwerte Bedingungen → 12 Monate Prüfintervall.

  • Tiefgaragen-Beleuchtung & Notbeleuchtung
  • CO-Warnanlage, Lüftung, Tor-Antrieb, Schranke
  • Aufzugs-Steuerung (Maschinenraum-Beleuchtung, Schachtbeleuchtung)
  • Heizungsraum-Elektrik (Brenner, Umwälzpumpen)
  • BHKW-Steuerung

Gemeinschaftsräume & Waschküche

4 Punkte

Gewerblich genutzte Geräte — DGUV V3 §5: 6 Monate Frist!

  • Waschmaschinen-Reihe (münzbedient = gewerblich)
  • Trockner, Trockenraum-Lüftung
  • Hobbyraum, Fahrradkeller-Beleuchtung
  • Gemeinschaftssauna (falls vorhanden)

Notbeleuchtung & Sicherheit

4 Punkte

BayBO-Sonderbau ab 12+ Wohneinheiten erweiterte Anforderungen.

  • Notbeleuchtung Treppenhaus, Tiefgarage, Flure
  • Sicherheitsbeleuchtung Fluchtwege
  • Brandmeldeanlage (Elektroseite)
  • Rauchwarnmelder-Vernetzung (falls verkabelt)

Wallbox / E-Ladestation

4 Punkte

WEMoG-Anspruch jedes Eigentümers seit 2020 — bei Verwaltung.

  • Wallbox in Tiefgarage als Gemeinschaftsanlage
  • Lastmanagement-Schaltschrank
  • FI Typ B / RCD-DD
  • Eichrechtskonforme Abrechnungs-Schaltung
03 — Prüfintervalle

Prüffristen für Ihre Branche

Die Fristen ergeben sich aus der Gefährdungsbeurteilung, der DGUV V3 sowie den DIN-VDE-Empfehlungen. Bei Einhaltung dieser Intervalle sind Sie auf der rechtssicheren Seite.

Gerät / Anlage Prüfintervall Hinweis
Allgemeinstrom-Verteilung 4 Jahre DGUV V3 / DIN VDE 0105-100, jährliche RCD-Funktion durch Hausmeister.
Aufzugs-Elektrik 12 Monate Erschwerte Bedingungen, separat von Aufzug selbst (TÜV).
Notbeleuchtung Treppenhaus 12 Monate Monatliche Funktion, jährliche Vollentladung (3h/8h).
Tiefgaragen-Anlagen 12 Monate Feuchtigkeit + mechanische Belastung.
Waschküchen-Geräte (gewerbl.) 6 Monate Münzbetrieb = gewerblich → kürzere Frist nach DGUV V3.
Wallbox / E-Ladestation 12 Monate DIN VDE 0100-722, RCD-DD.
Außenanlagen, Spielgeräte mit Strom 12 Monate Witterung + Publikumszugang.
04 — Transparente Kalkulation

So kalkulieren wir Ihren Festpreis

Wir verkaufen keine starren Pakete — wir kalkulieren transparent pro Gerät und zeigen jeden Baustein offen aus. Innerhalb von 24 Stunden bekommen Sie einen verbindlichen Festpreis, in dem genau steht, wie er zustande kommt.

Pro-Wohneinheit-Pauschale

Allgemeinanlagen pro Objekt

Wir kalkulieren transparent pro Wohneinheit für die Allgemeinanlagen — Hauptverteilung, Etagenverteilungen, Treppenhaus, Klingelanlage, Außenbeleuchtung. Mengenrabatt ab größeren Beständen.

Tiefgarage & Aufzug

Erschwerte Bedingungen

Tiefgaragen-Beleuchtung, CO-Warnanlage, Tor-Antriebe, Aufzugs-Steuerung — pauschal je Anlage. Aufzug selbst bleibt TÜV-Sache (BetrSichV § 16, alle 2 Jahre).

Wallbox / E-Ladestation

WEMoG-konform geprüft

Tiefgaragen-Wallboxen werden separat mit FI Typ B, Lastmanagement und Schutzleiter geprüft. Pauschalpreis je Ladepunkt, eichrechtskonforme Doku auf Wunsch.

Mehrobjekt-Rabatt

Für Verwaltungen mit Bestand

Verwalten Sie mehrere Objekte? Rahmenvertrag mit jährlicher Abrufplanung — kürzere Reaktionszeiten, einheitliche Doku-Standards, Mengenpreise pro WE.

Eigentümer-konforme Doku

Versicherer & Beirat-tauglich

Vollständiges Prüfprotokoll als PDF, dezente Plaketten, Mängelliste mit Wiedervorlage. Vorzeigbar bei Wohngebäudeversicherer, Beirat und Eigentümerversammlung.

Festpreis — verbindlich

24 Stunden nach Anfrage

Sie schicken uns die Wohneinheiten-Anzahl pro Objekt und ggf. Wallbox-/Tiefgaragen-Ausstattung. Wir liefern innerhalb von 24 h ein konkretes Festpreisangebot.

Festpreis anfragen
05 — Was Sie riskieren

Was bei Versäumnis droht

Bei einem Brand im Treppenhaus durch defekte Beleuchtung haftet der Verwalter / die WEG aus Verletzung der Verkehrssicherungspflicht (§§ 823, 836 BGB). Die Wohngebäudeversicherung kann nach § 81 VVG die Leistung kürzen — mehrere Urteile bestätigen das (z. B. OLG Hamm I-21 U 14/17: 50 % Kürzung bei seit 12 Jahren nicht geprüfter Hauptverteilung).

Verwalter haften bei Pflichtverletzung gegenüber WEG persönlich (§§ 280, 675 BGB) — die Verwalter-Vermögensschaden-Haftpflicht greift nur bei dokumentiertem Bemühen. Bußgelder bis 30.000 € möglich, wenn Beschäftigte (Hausmeister, Reinigungspersonal) tangiert sind. Strafrechtlich kommen §§ 222 / 229 StGB bei Personenschaden hinzu.

06 — Ablauf

So läuft eine Prüfung mit EMB ab

  1. 1
    Anfrage & Festpreis

    Sie schreiben uns die Anzahl Ihrer Geräte (grobe Schätzung reicht) und den Standort. Innerhalb von 24 h erhalten Sie ein verbindliches Festpreisangebot.

  2. 2
    Termin nach Ihrem Kalender

    Wir koordinieren den Prüftermin mit Ihrem Praxismanagement — auch außerhalb der regulären Sprechzeiten möglich, ohne Praxis-Stillstand.

  3. 3
    Prüfung vor Ort

    Sicht-, Mess- und Funktionsprüfung nach DIN VDE 0701/0702 und DIN VDE 0105-100 mit kalibriertem Prüfgerät. Kleinere Mängel direkt vor Ort behoben (auf Wunsch).

  4. 4
    Protokoll & Plakettierung

    Vollständiges Prüfprotokoll als PDF, vorzeigbar bei Berufsgenossenschaft und Versicherung. Jedes Gerät bekommt eine Prüfplakette mit Datum der nächsten Prüfung.

  5. 5
    Erinnerungs-Service

    Auf Wunsch melden wir uns rechtzeitig vor der nächsten fälligen Prüfung — Sie können sich um Ihre Praxis kümmern, wir kümmern uns um die Compliance.

07 — FAQ

Häufige Fragen aus der Praxis

Müssen wir bei der Prüfung jede Wohnung betreten?

Nein — nur wenn der Etagenverteiler in der Wohnung sitzt oder vermieter-eigene Geräte in der Wohnung geprüft werden müssen. Treppenhaus, Keller, Tiefgarage und Allgemeinanlagen werden ohne Mieter-Termin geprüft. Wir kündigen nach § 555a BGB rechtzeitig per Aushang + Brief an, wenn Wohnungszugang nötig ist.

Sind die Kosten umlagefähig auf die Mieter?

Bei Mietshäusern ja, wenn die Position in der Mietvertrag-Nebenkostenliste als „sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV benannt ist. Bei WEGs läuft alles über die Hausgeld-Abrechnung, keine BetrKV-Hürde. Tipp: Prüfung im Bewirtschaftungs-plan einplanen, damit Eigentümer-Beirat zustimmt.

Was ist mit der Wallbox in der Tiefgarage?

Wallboxen unterliegen DIN VDE 0100-722 + DGUV V3 mit jährlicher Prüfung — Außenbereich, Publikumszugang. Im Schadensfall wird die Wallbox-Doku als Erstes vom Brandgutachter angefragt. Wir prüfen Lastmanagement, Schutzleiter und FI Typ B in einem Termin mit den übrigen Allgemeinanlagen.

Wie viele Wohneinheiten hat ein typisches Verwalter-Objekt?

Mehrfamilienhaus mit 6–12 WE: 1 Tag Prüfung, 2–3 Mannstunden netto. Wohnanlage mit 30+ WE: 2–3 Tage. Großbestand (mehrere Wohnblocks oder Hochhaus): individuelle Planung mit Rahmen-vertrag — wir können auch bayernweit mehrere Objekte koordinieren.

Wer haftet bei einem Brand im Treppenhaus?

Vermieter / WEG-Verwalter haften aus Verkehrssicherungspflicht. Die Wohngebäudeversicherung kürzt im Schadensfall, wenn keine aktuelle E-Prüfung nachgewiesen werden kann (grobe Fahrlässigkeit, § 81 VVG). Verwalter persönlich kann gegenüber WEG haften — gerichtlich mehrfach bestätigt (OLG Düsseldorf 24 U 199/12).

Können Sie mehrere Objekte für uns betreuen?

Ja. Für Verwalter mit mehreren Objekten bieten wir Rahmenverträge an: jährliche Abrufplanung, einheitliche Doku-Standards, ein Ansprechpartner bei EMB, kürzere Reaktionszeiten bei Mängelbehebung. Bayernweit auf Anfrage.

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